Vendere un immobile negli Stati Uniti vivendo in Italia: la ritenuta FIRPTA

Perché gli Stati Uniti tassano la vendita

Per la legge americana, l'utile o la perdita che una persona fisica straniera non residente realizza cedendo un interesse immobiliare statunitense si considera connesso a un'attività commerciale negli Stati Uniti (26 U.S.C. § 897(a)(1)). In pratica la plusvalenza si tassa negli Stati Uniti anche se il venditore non vi ha mai lavorato o risieduto. L'interesse immobiliare comprende qualsiasi diritto, diverso da quello di un creditore, su beni immobili situati negli Stati Uniti, e in certi casi anche le partecipazioni in società americane i cui interessi immobiliari statunitensi valgono almeno il 50% di determinati attivi (United States real property holding corporations, § 897(c)(2)).

La Convenzione tra Italia e Stati Uniti contro le doppie imposizioni del 1999 conferma questo potere: gli utili che un residente di uno Stato ricava dall'alienazione di beni immobili situati nell'altro Stato possono essere tassati in quest'altro Stato (art. 13, paragrafo 1).

La ritenuta del 15% sul prezzo

Quando il venditore è una persona straniera (foreign person, cioè chiunque non sia una United States person: sono United States persons, tra gli altri, i cittadini e i residenti degli Stati Uniti), l'acquirente deve trattenere e versare il 15% dell'importo realizzato (26 U.S.C. § 1445(a)). Per le cessioni anteriori al 17 febbraio 2016 l'aliquota era del 10%. Tre aspetti vanno sottolineati:

• Si calcola sul prezzo, non sulla plusvalenza L'importo realizzato è la somma del denaro pagato o da pagare, del valore di mercato di altri beni trasferiti e delle passività assunte dall'acquirente o gravanti sull'immobile. Anche chi vende in perdita subisce quindi la ritenuta, salvo ottenere un certificato che la riduca.
• Il sostituto è l'acquirente Nella maggior parte dei casi è l'acquirente a dover trattenere. Deve accertare se il venditore è una persona straniera e, se non trattiene quando dovrebbe, può essere chiamato a rispondere dell'imposta.
• Comproprietà Se l'immobile appartiene a più persone, l'importo realizzato si ripartisce in base al contributo di capitale di ciascuna; i coniugi si considerano titolari al 50% ciascuno. La ritenuta si applica sulla quota delle persone straniere.

Quando la ritenuta non si applica o si riduce

Per l'esenzione fino a 300.000 dollari, l'IRS precisa che l'acquirente deve essere una persona fisica e che l'acquirente o un suo familiare deve avere programmi concreti di abitare l'immobile per almeno il 50% dei giorni in cui l'immobile è usato da qualcuno, in ciascuno dei primi due periodi di dodici mesi successivi al trasferimento; i giorni in cui l'immobile resta vuoto non si contano.

I moduli: 8288, 8288-A e 8288-B

1. Form 8288. L'acquirente dichiara e versa la ritenuta con il Form 8288, di regola entro il ventesimo giorno successivo alla cessione.
2. Form 8288-A. L'acquirente prepara un Form 8288-A per ogni venditore soggetto a ritenuta. L'IRS timbra la copia B e la invia al venditore, che deve allegarla alla propria dichiarazione dei redditi americana per ottenere il credito della ritenuta.
3. Form 8288-B. Con questo modulo si chiede all'IRS un certificato che riduca la ritenuta. Se la domanda è presentata entro la data della cessione ed è ancora pendente, l'acquirente trattiene comunque l'importo pieno, ma versa l'importo trattenuto, o quello minore stabilito dall'IRS, entro venti giorni dal giorno in cui l'IRS gli spedisce il certificato o il diniego.

La dichiarazione dei redditi americana

La ritenuta non chiude i conti con il fisco americano. Secondo l'IRS, il venditore deve presentare una dichiarazione dei redditi negli Stati Uniti, allegando la copia timbrata del Form 8288-A, per ottenere il credito dell'imposta trattenuta. In quella sede si determina l'imposta effettiva sulla plusvalenza, dalla quale si scomputa la ritenuta subita.

La vendita vista dall'Italia

Chi è fiscalmente residente in Italia è tassato su tutti i redditi posseduti, ovunque prodotti (art. 3, comma 1, TUIR). Per chi vende come privato, fuori dall'esercizio di un'impresa, la plusvalenza sull'immobile americano è però tassabile in Italia solo se rientra tra i redditi diversi: in base all'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR lo sono le plusvalenze realizzate cedendo a titolo oneroso immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e, in ogni caso, quelle sui terreni edificabili. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione. Per gli immobili ricevuti in donazione, i cinque anni decorrono dall'acquisto da parte del donante. Dal 1° gennaio 2027 la stessa regola si trova nell'articolo 76, comma 1, lettera b), del nuovo testo unico (d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117).

Se la plusvalenza concorre al reddito italiano, l'imposta pagata negli Stati Uniti si detrae da quella italiana come credito per le imposte pagate all'estero, fino alla quota di imposta italiana corrispondente al reddito estero (art. 165 del TUIR, dal 2027 art. 185 del nuovo testo unico; art. 23, paragrafo 3, della Convenzione). Contano le imposte estere pagate a titolo definitivo, e la detrazione non spetta se la dichiarazione italiana non è presentata o se il reddito estero non vi è indicato.

Chi possiede l'immobile negli anni precedenti la vendita deve inoltre considerare gli obblighi italiani sugli immobili esteri, descritti nella pagina su quadro RW, IVIE e IVAFE.

Domande frequenti

Vendo in perdita: devo subire lo stesso la ritenuta?

La ritenuta si calcola sull'importo realizzato, non sulla plusvalenza. Per evitarla o ridurla occorre chiedere all'IRS un certificato con il Form 8288-B; in alternativa, la ritenuta si recupera con la dichiarazione dei redditi americana.

Chi deve versare la ritenuta?

Di regola l'acquirente, che deve verificare se il venditore è una persona straniera e che risponde dell'imposta se non trattiene quando dovrebbe. La ritenuta si dichiara e si versa con il Form 8288, di regola entro il ventesimo giorno dalla cessione.

Se l'acquirente compra la casa per abitarci?

Se l'acquirente è una persona fisica che compra per abitarci e il prezzo non supera 300.000 dollari, la ritenuta non si applica; fino a 1.000.000 di dollari scende al 10%.

La plusvalenza si paga anche in Italia?

Per chi vende come privato, di regola solo se l'immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni e non rientra nelle esclusioni (successione, abitazione principale per la maggior parte del periodo); per i terreni edificabili, in ogni caso. Quando la plusvalenza è tassabile in Italia, l'imposta americana pagata a titolo definitivo si detrae da quella italiana, nei limiti di legge.

Serve un codice fiscale americano per vendere?

I moduli FIRPTA richiedono il TIN di acquirente e venditore. Chi non ce l'ha può chiedere un ITIN allegando il Form 8288-B al Form W-7.

Fonti

26 U.S.C. § 897(a)(1) e § 1445(a), (b)(2), (b)(5), (c)(4) e (f)(3) (Legal Information Institute, Cornell); Internal Revenue Service, pagine «FIRPTA Withholding», «Exceptions from FIRPTA Withholding» e «Reporting and Paying Tax on U.S. Real Property Interests» (consultate il 27 settembre 2026); Convenzione tra Italia e Stati Uniti contro le doppie imposizioni, firmata a Washington il 25 agosto 1999, artt. 13, paragrafo 1, e 23, paragrafo 3; D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 3, 67, comma 1, lettera b), e 165 (testo vigente al 27 settembre 2026); d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117, allegato, artt. 3, 76, 185 e 377 (applicazione dal 1° gennaio 2027).