L'immobile in Italia di chi vive negli Stati Uniti: imposte e obblighi

L'IMU

Il presupposto dell'IMU è il possesso di immobili; ne sono soggetti passivi il proprietario e il titolare di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie (legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 740 e 743). L'abitazione principale non paga l'IMU, salvo le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ma la legge la definisce come l'immobile nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (comma 741, lettera b)). Chi vive negli Stati Uniti e non ha nell'immobile né la dimora abituale né la residenza anagrafica non rientra in questa definizione.

• Base imponibile Per i fabbricati iscritti in catasto si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5% e la si moltiplica per un coefficiente: 160 per le abitazioni del gruppo A (esclusa la categoria A/10) e per le categorie C/2, C/6 e C/7 (comma 745).
• Aliquota Per gli immobili diversi dall'abitazione principale l'aliquota di base è dello 0,86%; il comune può aumentarla fino all'1,06% o ridurla fino all'azzeramento (comma 754), e alcuni comuni possono applicare un'ulteriore maggiorazione nei limiti del comma 755.
• Pagamento L'imposta si versa in due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre, oppure in un'unica soluzione entro il 16 giugno (comma 762), in proporzione alla quota e ai mesi di possesso (comma 761).

I redditi dell'immobile: casa a disposizione o affittata

I non residenti sono tassati in Italia soltanto sui redditi prodotti nel territorio dello Stato (art. 3, comma 1, TUIR), e tra questi rientrano i redditi fondiari (art. 23, comma 1, lettera a), TUIR; dal 1° gennaio 2027 art. 25, comma 1, lettera a), del nuovo testo unico approvato con il d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117). Il trattamento cambia a seconda dell'uso dell'immobile.

La cedolare secca è oggi disciplinata dall'articolo 3 del d.lgs. 23/2011; dal 1° gennaio 2027 i commi che la regolano sono abrogati e la disciplina passa al capo del nuovo testo unico dedicato all'imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi (artt. 203-206).

La Convenzione Italia–USA e il fisco americano

La Convenzione contro le doppie imposizioni firmata a Washington il 25 agosto 1999 riconosce all'Italia il potere di tassare i redditi che un residente degli Stati Uniti ricava da beni immobili situati in Italia, compresi quelli derivanti dall'uso diretto, dalla locazione o da ogni altra forma di utilizzazione (art. 6, paragrafi 1 e 3). Lo stesso vale per gli utili derivanti dall'alienazione degli immobili (art. 13, paragrafo 1).

Questo non esclude la tassazione americana: in base alla clausola di salvaguardia (art. 1, paragrafo 2) gli Stati Uniti possono tassare i propri residenti e i propri cittadini come se la Convenzione non esistesse. Per evitare la doppia imposizione, gli Stati Uniti riconoscono al residente o cittadino americano un credito per l'imposta sul reddito pagata in Italia, secondo le disposizioni e nei limiti della legge americana (art. 23, paragrafo 2).

La vendita dell'immobile

Per i non residenti si considerano prodotti in Italia anche i redditi diversi derivanti da beni che si trovano nel territorio dello Stato (art. 23, comma 1, lettera f), TUIR; dal 2027 art. 25, comma 1, lettera f)). Tra i redditi diversi rientrano le plusvalenze sugli immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l'acquisto o la costruzione e la cessione; per gli immobili ricevuti in donazione, i cinque anni decorrono dall'acquisto da parte del donante (art. 67, comma 1, lettera b), TUIR; dal 2027 art. 76, comma 1, lettera b)).

Quando la plusvalenza è tassabile, il venditore può chiedere al notaio, all'atto della cessione, di applicare un'imposta sostitutiva del 26%, che il notaio stesso versa ricevendo la provvista dal cedente (legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496; dal 2027 art. 244 del nuovo testo unico). Oltre i cinque anni la plusvalenza realizzata da un privato non è tassata in Italia, salvo i casi particolari previsti dalla stessa norma: la lottizzazione, i terreni edificabili e gli immobili su cui sono stati eseguiti gli interventi agevolati del superbonus conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione (art. 67, comma 1, lettere a), b) e b-bis), TUIR; dal 2027 art. 76, comma 1, lettere a), b) e c)).

Negli Stati Uniti la vendita va considerata secondo le regole americane, con il credito per l'imposta italiana nei limiti visti sopra. Il caso opposto, quello di chi vive in Italia e vende un immobile americano, è trattato nella pagina sulla ritenuta FIRPTA.

Domande frequenti

Vivo negli Stati Uniti: la mia casa in Italia è abitazione principale ai fini IMU?

No, se non vi hai la dimora abituale e la residenza anagrafica: la legge definisce abitazione principale l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. L'IMU si paga quindi con l'aliquota stabilita dal comune per gli altri immobili.

Chi ha una pensione in convenzione paga meno IMU?

Sì, per una sola unità abitativa non locata né data in comodato, posseduta in proprietà o usufrutto: se il non residente è titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l'Italia e risiede in uno Stato di assicurazione diverso dall'Italia, l'IMU è dovuta nella misura della metà e la tassa sui rifiuti è ridotta di due terzi.

Se la casa è vuota devo pagare l'IRPEF sulla rendita?

Di regola no: per i beni non locati l'IMU sostituisce l'IRPEF e le addizionali dovute sui redditi fondiari.

Se affitto l'appartamento posso scegliere la cedolare secca?

La legge consente l'opzione al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento di abitazioni locate a uso abitativo, con aliquota del 21% (10% per alcuni contratti a canone concordato).

Vendo la casa ereditata: pago la plusvalenza in Italia?

Per una casa acquisita per successione, no: la norma sulle plusvalenze immobiliari esclude gli immobili acquisiti per successione. Diverso è il caso dei terreni edificabili, per i quali la plusvalenza è tassabile in ogni caso.

Fonti

Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783, in particolare 740, 741, 743, 745, 754, 755, 761 e 762 (testo vigente al 27 settembre 2026; dal 1° gennaio 2027 solo modifiche formali); legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 48 (testo vigente al 27 settembre 2026, invariato al 1° gennaio 2027); d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 3 e 8 (testo vigente al 27 settembre 2026 e al 1° gennaio 2027); D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 3, 23 e 67 (testo vigente al 27 settembre 2026); legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 496 (testo vigente nel 2026); d.lgs. 19 giugno 2026, n. 117, allegato, artt. 3, 25, 76, 203-206, 244 e 377 (applicazione dal 1° gennaio 2027); Convenzione tra Italia e Stati Uniti contro le doppie imposizioni, firmata a Washington il 25 agosto 1999, artt. 1, 6, 13 e 23.